房贷博弈误区

关于房贷还款计算,网上说法很多,诸如:

1,等额本金比等额本息划算
2,贷的时间越长利息越高越亏
3,有钱就要提前还贷
4,房贷实际利率是标注利率的2倍


其实不必人云亦云,自己仔细推算一下就明白了。这里先说结论,贷得越多越好、贷得时间越长越好。住房贷款几乎就是国家和银行给穷人的福利。你不能直接算总利息数然后就说这么多利息太亏了,同样的钱它在不同的时间节点的价值是不同的。且不说货币贬值问题,你贷出来直接去理财都还有的挣。当然这里并非鼓励骗贷,只是针对有能力贷得更多和提前还贷的人来说。

房贷的实际利率就是标注的利率,网上甚至有2倍说法,不知怎么糊涂算出来的,只要理财月利率高于房贷月利率(房贷年利率/12)就算跑赢,提前还给银行就不如去理财。

如下图所示(对比银行实际还款表,该表格计算准确无误),等额本息,以贷款100万30年、当前基准利率九折4.41%为例:不管贷款多长时间,都可以按月来理解,即去银行贷了一个月,按月利率(年利率/12)给银行支付利息,第2个月又去银行贷了一个月,再按月结算利息。如图,第一个月贷了100万,支付利息3675元(=100万乘以月利率),第2个月接着贷了998661.48元(因为已还本金1338.52),第2个月需支付的利息就是3670.08(=998661.48乘以月利率),以此类推……看起来还了很多利息很亏?假如这100万去做年化6个点的银行理财(且不提10个点左右的p2p之流),一个月利息就是5000块,除去银行利息3675元之后净赚1325元。

等额本金和等额本息本质是一样的不存在哪个更划算的问题,当然考虑到实际情况,对个人来讲,等额本金是亏的,等额本金第1期要还的利息和等额本息是一致的,第2期开始利息还的少了,那是因为你本金都还给银行了……下有表格供自行推算参考。

等额本息

等额本金


最后提醒一下:

  • 不鼓励高杠杆买房,因为你贷来的钱不是去做理财而是换了“不动产”(顾名思义流动性就很差)。 上述计算只适用于能力足够覆盖还贷的情况。
  • 理财有风险,实在没把握跑赢房贷利率的还是提前还贷的好。